Khi một nhà đầu tư tham khảo thông tin về chương trình EB-5, song song với việc tìm hiểu quy trình hồ sơ và cách thức chứng minh nguồn tiền phù hợp, một yếu tố khác quan trọng không kém đó là làm thế nào để sáng suốt lựa chọn một dự án EB-5 an toàn? Tiêu chí nào để đánh giá lựa chọn dự án EB-5 an toàn và chất lượng?
Việc lựa chọn được dự án EB-5 an toàn sẽ mang lại cho nhà đầu tư thẻ xanh vĩnh viễn và cơ hội thu hồi vốn đầu tư. Để hỗ trợ nhà đầu tư nhận biết được những tiêu chí đánh giá dự án EB-5 chất lượng nhằm mang lại thành công trọn vẹn khi tham gia EB-5, chúng tôi xin giới thiệu 5 tiêu chí lựa chọn dự án EB-5 an toàn.Từ đó đưa ra những định hướng, lời khuyên đầu tư giá trị, giúp nhà đầu tư an tâm đầu tư và phát triển cùng dự án.
1. Phê duyệt đơn I-924 từ USCIS
Khi nhà đầu tư nộp đơn I-526 để nhập cư theo chương trình EB-5, USCIS phải xác định xem dự án nhận đầu tư có đủ điều kiện chương trình EB-5 không và số lượng việc làm dự kiến tạo ra có đủ không. Vì vậy để tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, dự án EB-5 có thể nộp Mẫu I-924 để xin phê duyệt trước. Phê duyệt đơn I-924 có nghĩa là bản thân dự án đã vượt qua sự giám sát của USCIS.
Lợi ích của nhà đầu tư: Các nhà đầu tư lựa chọn dự án trung tâm vùng EB-5 đã nhận phê duyệt I-924 từ USCIS yên tâm rằng dự án đã đạt yêu cầu của USCIS. Đối với các dự án nhận phê duyệt I-924, USCIS sẽ chỉ xem xét thông tin nhà đầu tư cá nhân và tài liệu về nguồn vốn khi xử lý đơn I-526 của nhà đầu tư. Vì vậy thời gian xử lý đơn I-526 nhanh hơn vì thông tin cần được USCIS xem xét giảm đáng kể.
2. Tạo đủ việc làm EB-5
Sau khi USCIS đã phê duyệt một dự án theo chương trình EB-5 và chấp nhận đơn I-526 của nhà đầu tư, dự án phải tạo ra ít nhất 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư EB-5 để nhà đầu tư đủ điều kiện nhận thẻ xanh vĩnh viễn.
Phê duyệt I-526 cấp cho nhà đầu tư thẻ xanh tạm thời, nhưng để cư trú tạm thời trở thành vĩnh viễn, nhà đầu tư phải nộp Mẫu I-829 hai năm sau khi I-526 phê duyệt. Đơn I-829 phải chứng minh rằng khoản đầu tư của nhà đầu tư đã dẫn đến 10 công việc theo yêu cầu của chương trình EB-5.
Đối với các dự án bất động sản được tài trợ bởi các trung tâm khu vực, số lượng việc làm đủ điều kiện EB-5 được tạo ra dựa trên chi phí xây dựng và tạo doanh thu. Nếu một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển ban đầu và chưa tạo ra tất cả các công việc EB-5 cần thiết tại thời điểm đầu tư của nhà đầu tư EB-5, thì nhà đầu tư phải đối mặt với rủi ro nhập cư lớn hơn vì dự án có thể thiếu vốn, chậm trễ sử dụng vốn hoặc không tạo ra doanh thu như mong đợi. Bất kỳ điều nào trong số đó có thể dẫn đến việc không thể tạo ra số lượng việc làm EB-5 cần thiết để đảm bảo tất cả các nhà đầu tư EB-5 nhận được thẻ xanh vĩnh viễn.
Do thời gian chờ đợi lâu liên quan đến quy trình EB-5, các nhà phát triển dự án có uy tín và kinh nghiệm thường sử dụng tài trợ cầu nối cho các dự án trong khi huy động vốn EB-5. Tiếp cận nguồn tài trợ cầu nối là một chỉ số tích cực cho thấy nhà phát triển dự án có đủ phương tiện tài chính để tài trợ cho dự án mà không cần huy động tất cả hoặc bất kỳ khoản vốn EB-5 nào.
Cách tiếp cận này mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư EB-5 vì tất cả việc làm được tạo ra bằng nguồn tài chính cầu nối đều được tính vào yêu cầu việc làm EB-5. Thông qua tài trợ cầu nối, một số — hoặc thậm chí tất cả — công việc cần thiết có thể được tạo ra trước khi bất kỳ nhà đầu tư EB-5 nào thực hiện đầu tư.
Trong những trường hợp như vậy, nếu dự án cũng nhận được sự chấp thuận I-924 nói trên, các nhà đầu tư EB-5 có thể yên tâm rằng dự án đã tạo ra tất cả việc làm và đáp ứng tất cả các yêu cầu về thẻ xanh vĩnh viễn của họ ngay cả trước khi đầu tư.
Lợi ích của nhà đầu tư: Các dự án đang được xây dựng và đã chi một lượng vốn đáng kể – bao gồm cả việc sử dụng tài trợ cầu nối – đã tạo ra nhiều việc làm cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Các dự án như vậy đảm bảo số lượng việc làm cần thiết sẽ được tạo ra để các nhà đầu tư EB-5 nhận được thẻ xanh vĩnh viễn của họ.
Các câu hỏi cần đặt ra:
- Dự án đã khởi công chưa? Các nhà đầu tư nên thận trọng với các dự án chưa triển khai xây dựng. Nhiều nhà phát triển phụ thuộc vào vốn EB-5 và sẽ không động thổ trước khi đảm bảo các khoản đầu tư này. Trong những trường hợp như vậy, nếu dự án không huy động được vốn EB-5, dự án sẽ thất bại.
- Đã tạo đủ việc làm cho tất cả các nhà đầu tư EB-5 trong dự án chưa? Các dự án an toàn nhất sẽ không chỉ bắt đầu xây dựng mà còn tạo ra công việc cần thiết cho tất cả các nhà đầu tư EB-5. Các dự án như vậy đã loại bỏ rủi ro nhập cư một cách hiệu quả.
- Bao nhiêu phần trăm các công việc EB-5 tạo ra từ hoạt động xây dựng, không phải tạo ra doanh thu? Một dự án càng phụ thuộc vào chi tiêu xây dựng riêng để tạo việc làm EB-5, thì khả năng tạo đủ việc làm EB-5 sẽ càng lớn. Nếu việc tạo việc làm EB-5 phụ thuộc vào doanh thu trong tương lai, thì rủi ro nhập cư đối với các nhà đầu tư EB-5 sẽ cao hơn vì không chỉ chi tiêu xây dựng của dự án phải phù hợp với ngân sách mà doanh thu của dự án cũng phải đáp ứng kỳ vọng. Doanh thu là những năm dự kiến trong tương lai và có thể không tính đến những thay đổi của thị trường hoặc các yếu tố khác.
- Nếu dự án đã được xây dựng, liệu có đủ vốn để hoàn thành dự án và tạo ra tổng số việc làm dự kiến không? Các nhà đầu tư nên cảnh giác với các dự án chậm tiến độ hoặc “xây dựng” trong thời gian dài. Các mốc thời gian xây dựng phù hợp khác nhau tùy thuộc vào loại tài sản, kích thước và vị trí.
3. Nguồn vốn được cấu trúc phù hợp
Nguồn vốn của một dự án là tổng hợp các nguồn tài chính của nó. Đối với các dự án bất động sản EB-5, nguồn vốn thường được chia thành:
- Tài trợ vốn vay cao cấp từ ngân hàng
- Vốn chủ sở hữu ưu tiên
- Tài trợ vốn chủ sở hữu từ nhà phát triển
Việc hiểu cách cấu trúc nguồn vốn và mức tài trợ cam kết cung cấp cái nhìn sâu sắc về rủi ro tài chính của một dự án. Các rủi ro chính như sau:
- Không có tài trợ ngân hàng. Một số dự án có thể chỉ có thư cam kết bảo đảm hoặc có thể thiếu tài chính ngân hàng vì những lý do khác. Trong những trường hợp như vậy, các nhà đầu tư EB-5 phải chịu rủi ro rằng ngân hàng sẽ không cấp vốn cho dự án. Dự án có thể sẽ thất bại.
- Không có vốn chủ sở hữu nhà phát triển được cam kết. Các nhà phát triển dự án nhất định có thể không cam kết vốn chủ sở hữu cho đến khi vốn EB-5 được huy động. Điều này có thể cho thấy rằng nhà phát triển đang cảnh giác với các rủi ro của dự án và không thể hoàn thành dự án mà không có vốn EB-5.
- Vốn chủ sở hữu của nhà phát triển quá nhỏ. Làm việc với các nhà phát triển dự án chỉ đóng góp một lượng vốn danh nghĩa vào dự án – chẳng hạn như 5% tổng chi phí – có thể làm tăng cả rủi ro nhập cư và rủi ro tài chính cho các nhà đầu tư EB-5. Các nhà phát triển như vậy đã không chấp nhận đủ rủi ro để cố gắng giảm thiểu rủi ro tổng thể của dự án. Chúng tôi khuyên bạn nên tìm kiếm các dự án với tối thiểu 10% vốn chủ sở hữu cam kết.
Lợi ích của nhà đầu tư: Đầu tư vào dự án EB-5 có cấu trúc vốn phù hợp, được tài trợ một phần hoặc toàn bộ bởi một nhà phát triển có uy tín, nguồn tài chính tốt sẽ làm tăng khả năng nhà đầu tư nhận được thẻ xanh vĩnh viễn. Nó cũng làm tăng khả năng hoàn vốn của nhà đầu tư khi kết thúc khoản vay hoặc thời gian đầu tư.
Các câu hỏi cần đặt ra:
- Nguồn vốn cho dự án EB-5 là bao nhiêu? Đối với một dự án có chi phí 100 triệu đô la, phân phối nguồn vốn điển hình có thể có 65% vốn vay ngân hàng (65 triệu đô la), 15% vốn huy động EB-5 (15 triệu đô la) và 20% vốn chủ sở hữu nhà phát triển (20 triệu đô la). Nói chung, các nhà đầu tư EB-5 nên hết sức tránh các dự án có hơn 50% vốn huy động EB-5 và các dự án không sử dụng vốn ngân hàng.
- Khoản vay ngân hàng đã được đảm bảo chưa và, nếu có, thì số tiền đã được rút ra là bao nhiêu?
- Vốn chủ sở hữu của nhà phát triển đã được cam kết chưa? Nhà đầu tư nên yêu cầu một bản sao của thư cam kết vốn chủ sở hữu từ nhà phát triển và các bằng chứng khác cho thấy nhà phát triển đã cam kết vốn chủ sở hữu đã nêu cho dự án. Nếu đất được mua và việc xây dựng đã bắt đầu trước khi đầu tư EB-5, thì đây là một tín hiệu mạnh mẽ được cam kết.
- Số vốn chủ sở hữu của nhà phát triển có quá nhỏ không? Nói chung, số vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dưới 10% cho thấy rằng nhà phát triển đã không chịu đủ rủi ro để giảm thiểu rủi ro của dự án.
4. Chiến lược hoàn vốn khả thi
Chiến lược hoàn vốn của một dự án là cách dự án sẽ kiếm tiền để trả lại tất cả vốn đầu tư EB-5. Nhiều dự án EB-5 bất động sản được ưa chuộng vì có tài sản thế chấp cứng và chiến lược hoàn vốn lạc quan.
Các câu hỏi cần đặt ra:
- Chiến lược hoàn vốn của dự án EB-5 là gì? Các dự án bất động sản thường sử dụng hai loại chiến lược hoàn vốn chính: bán dự án hoặc tái cấp vốn cho tài sản sau khi hoạt động ổn định. Trong trường hợp đầu tiên, nhà đầu tư cần xác định khả năng, thời điểm và giá bán của dự án đã hoàn thành. Để tái cấp vốn, nhà đầu tư cần xác định khả năng dự án sẽ được vận hành tốt và tạo ra đủ giá trị.
- Nếu chiến lược hoàn vốn là từ bán bất động sản, giá trị bán hàng được bên thứ ba thẩm định cho dự án khi hoàn thành là bao nhiêu?
- Ngoài ra, kế hoạch sử dụng lại vốn EB-5 sau khi bán bất động sản là gì? Việc triển khai lại vốn EB-5 là một chủ đề quan trọng, đặc biệt là hiện nay, vì thời gian chờ đợi lâu do việc cấp lại visa, vì vậy việc có một kế hoạch rõ ràng là rất quan trọng để đảm bảo an toàn cho thẻ xanh.
- Nếu chiến lược hoàn vốn là tái cấp vốn từ các hoạt động, doanh thu và chi phí dự kiến là bao nhiêu?
- Nhà phát triển hoặc nhà tài trợ dự án trước đây đã bán hoặc tái cấp vốn cho các dự án tương tự trong quá khứ chưa? Các dự án đó có đạt được các mục tiêu tài chính dự kiến của họ không?
5. Phương án bảo đảm và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư
Các dự án có cấu trúc vốn tốt thường có những đảm bảo nhất định cho các nhà đầu tư nhằm hạn chế rủi ro nhập cư và tài chính. Sau đây là một số bảo đảm và biện pháp bảo vệ phổ biến:
- Bảo lãnh hoàn phí I-526 đảm bảo rằng nếu đơn I-526 của nhà đầu tư EB-5 bị từ chối, khoản đầu tư EB-5 của họ sẽ được hoàn lại. Nếu không có sự đảm bảo này, việc từ chối có thể có nghĩa là vốn của nhà đầu tư vẫn được đầu tư trong một thời gian dài mà không có quyền lợi thẻ xanh. Bảo lãnh hoàn lại I-526 phải từ một pháp nhân mạnh, có vốn đầu tư tốt, điều này giúp đảm bảo rằng nhà đầu tư có thể nhận lại vốn của mình ngay lập tức trong trường hợp I-526 bị từ chối.
- Đảm bảo nhà phát triển sẽ tài trợ cho bất kỳ chi phí nào của dự án vượt quá số tiền đã lập ngân sách. Nếu không có nó, bất kỳ chi phí nào vượt quá ngân sách có thể dẫn đến một dự án bị trì hoãn hoặc không hoàn thành.
- Điều khoản trả nợ đảm bảo hoàn trả trong một khung thời gian đã định. Các dự án thường có các điều khoản cho vay, nhưng chúng có thể cho phép gia hạn trong thời gian dài hoặc thậm chí là vô thời hạn. Họ cũng có thể có các tùy chọn chuyển đổi vốn chủ sở hữu. Trong những trường hợp như vậy, nhà tài trợ dự án có thể giữ vốn EB-5 đã đầu tư ngay cả sau khi nhà đầu tư đã nhận được thẻ xanh vĩnh viễn. Các dự án có cấu trúc tốt thường yêu cầu hoàn trả trong một thời hạn nhất định sau khi nhà đầu tư EB-5 đã nhận được thẻ xanh vĩnh viễn hoặc nhà đầu tư đã nộp đơn I-829 của mình.
Các câu hỏi cần đặt ra:
- Dự án có hoàn lại đầy đủ vốn cho nhà đầu tư EB-5 nếu đơn I-526 bị từ chối không?
- Dự án có đảm bảo hoàn thành không?
- Các điều khoản hoàn trả là gì?
- Thời hạn cho vay là bao nhiêu? Thời hạn cho vay cần được xác định rõ ràng và đáp ứng các yêu cầu của USCIS về việc giữ vốn đầu tư EB-5 không bị rủi ro.
- Có bất kỳ lựa chọn hoặc khả năng nào để khoản vay được chuyển đổi thành vốn chủ sở hữu mà không cần sự đồng ý của nhà đầu tư EB-5 không? Một số dự án có loại tùy chọn chuyển đổi khoản vay này có thể gây hiểu lầm cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Các nhà đầu tư nên thận trọng và xác nhận xem loại tùy chọn chuyển đổi này có xuất hiện hay không.
- Dự án cung cấp những đảm bảo hoặc biện pháp bảo vệ giảm rủi ro nhập cư và tài chính không?
